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Préparer votre achat : Investisseurs

Les avantages du neuf pour les investisseurs avec URBAT : 

Complément d'épargne retraite, réduction d'impôt, constitution de patrimoine, protection de vos proches mais avant tout un logement ayant une véritable valeur immobilière.

-> Investir dans l'immobilier comporte des risques.

En réalisant un investissement locatif avec un logement neuf URBAT, vous bénéficiez de :

Investir en bénéficiant du dispositif PINEL

-> Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.

Pourquoi réaliser un investissement locatif avec le dispositif PINEL ?

Quels sont les avantages du dispositif PINEL ?

>> Jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts

Le dispositif PINEL ouvre droit à une réduction d'impôts pour un engagement de location du logement nu en tant que résidence principale à des locataires répondant aux critères de revenus.

Le taux de réduction d'impôt est 12% pour un engagement de location de 6 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans et de 21% pour un engagement de 12 ans. La réduction d'impôts est accordée à compter de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. L'option choisie par le propriétaire bailleur (engagement de location) de 6 ou 9 ans doit être exercée au dépôt de la déclaration des revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. A l'issue de cette première période, le propriétaire bailleur pourra proroger la durée de son engagement de location pour 1 ou 2 périodes de 3 ans portant ainsi son engagement de location à maximum 12 ans et augmentant jusqu'à 21% le bénéfice de la réduction d'impôt.

Cette réduction d'impôts est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements (maximum 300.000 €) par contribuable et par an (avec un prix plafond par m² de surface habitable de 5 500 €). Le prix de revient s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire...).

La réduction d'impôts dans le cadre du dispositif PINEL est incluse dans le plafonnement des avantages fiscaux à 10.000 €/an.

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (CGI : art. 199 novovicies) dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif.

Investissements concernés par la loi "Pinel"

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » :

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Conditions de location

Le propriétaire bailleur s’engage sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’investissement locatif dit « Duflot », la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2018 :

 

Plafonds de loyers au m² en métropole

Zone A bis

16,96 €

Zone A

12,59 €

Zone B1

10,15 €

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement (1).
Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Ex. Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2018 sera de 9,03 € (détail du calcul : 10,15 x (0,7 + 19/100) = 9,0335 arrondi à 9,03).

Pour l’acquisition d’un logement neuf de 30 m² plus un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2018 sera de 12,18. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32) car il s’agit de prendre en la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement. Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,15 x 1,2 = 12,18).

Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.
Ces plafonds de loyers modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyers au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).
Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

Plafonds de ressources

En métropole, pour les baux conclus en 2018, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

37 508 €

37 508 €

30 572 €

Couple

56 058

56 058 €

40 826 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

73 486 €

67 386 €

49 097 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

87 737 €

80 716 €

59 270 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

104 390 €

95 553 €

69 725 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

117 466 €

107 527 €

78 579 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 087 €

+ 11 981 €

+ 8 766 €

 

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.
Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 (ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).
Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements peuvent également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale.

Zonage

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.

Plafond de la réduction d’impôt

Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29.12.12) et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

À noter

 

Pour les logements éligibles à la réduction d’impôt, le montant des frais et des commissions pouvant être imputé par les acteurs intermédiaires (agents immobiliers, conseillers en gestion, personnes physiques ou morales réalisant un acte de démarchage…) est encadré. Un décret établira un montant plafond exprimé en pourcentage du prix d’achat.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

Attention : l’ensemble des avantages fiscaux (dispositif d’investissements locatifs, crédits d’impôts, hormis la réduction d’impôt « Malraux ») et les avantages fiscaux lié à un investissement outre-mer) est plafonné à 10 000 € par an. 
Ce seuil est applicable à compter de l’imposition des revenus de 2013. Toutefois, pour l'appréciation de ce seuil, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment par les réductions d’impôts « Scellier » et « Censi-Bouvard » (qui restent soumis à l’ancien seuil de 18 000 €) au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2013.

Taux de la réduction d’impôt

Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location (six, neuf ou douze ans).

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Le dispositif « Pinel » en outre-mer

 

Note

1 - La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (CCH : R.111-2) : elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (voir BOI-IR-RICI-230-20-20 § 340).
Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …). On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R.353-12 et R.331-10).

Loi du 29/12/12 (art. 80) et loi du 29/12/14 (art.5) / CGI : art. 199 novovicies

Source : www.anil.org

 

Investissement locatif : Point de vigilance

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ?

L’équilibre économique de votre opération dépend :

• Du marché locatif :

Des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location :

De la fiscalité immobilière :

 

Vous souhaitez bénéficier du dispositif "Pinel" ?

Cet avantage fiscal peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement doit :

La réduction d’impôts peut également être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.

Enfin, la réduction d’impôts entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an par foyer fiscal).

 

Vous souhaitez bénéficiez du dispositif "Malraux"

Cet avantage fiscal peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

À ce titre, vous devez fournir l’ensemble des justificatifs relatifs au montant et à la nature des travaux. Seuls les immeubles situés dans certaines zones sont éligibles au dispositif.

Pendant la durée de votre engagement, le logement doit être loué  de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois.

La réduction d’impôts peut également être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.

Enfin, la réduction d’impôts entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an par foyer fiscal).

 

Vous souhaitez bénéficier du dispositif "Censi-Bouvard"

Cet avantage fiscal peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

Selon la nature d’établissement, celui-ci doit être classé ou agrée pour bénéficier de la réduction d’impôts, des services doivent être proposés aux locataires.

Le bien doit être affecté à une activité de location exercée à titre non professionnel. Cette location s’exerce dans le cadre d’un bail commercial.

Pour obtenir des renseignements précis sur ces dispositifs, adressez-vous à votre vendeur, à votre service des impôts ou à l’ADIL de votre département.

Fiche de vigilance

Source : www.fpifrance.fr

URBAT et la gestion locative :

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La gestion comprend :

Les honoraires du gestionnaire agréé par URBAT pour "Securi + Optimum" s'élèvent à 12% TTC** des encaissements.

Risques de l'investissement locatif :

Fiche de vigilance

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