Préparer votre achat : Investisseurs

Les avantages du neuf pour les investisseurs avec URBAT :

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En réalisant un investissement locatif avec un logement neuf URBAT, vous bénéficiez de :

-Choix de l'emplacement

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-Confort thermique conforme aux dernières normes

-Confort acoustique

-Economies d'énergies

-Garantie de parfait achèvement

-Garantie de bon fonctionnement

-Garantie des vices cachés

-Garantie décennale et dommages ouvrages

-Frais de notaire à taux réduit

-Dispositif Pinel

 

Quels sont les avantages du dispositif PINEL ?

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" vise les opérations réalisées dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif. L'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d'investissement locatif à compter du 1er janvier 2023.

Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif Pinel est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :

-Le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité

-Le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs

 

Quels sont les investissements concernés par la loi "Pinel" ?

Les particuliers qui investissent dans des logements neufs destinés à la location peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » aux conditions suivantes :

  • Un logement neuf situé dans un immeuble d'habitation collectif
  • Un loyer et des revenus du locataires plafonnés
  • Un niveau de performance énergétique optimal
  • Un logement situé dans une zone tendue

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

 

  • Le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs

>> Jusqu'à 52 500 € de réduction d'impôts pour un achat avant le 31/12/2023 (pour un achat en 2024, la réduction d’impôts sera de 42 000€ maximum)

Le dispositif PINEL ouvre droit à une réduction d'impôts pour un engagement de location du logement nu en tant que résidence principale à des locataires répondant aux critères de revenus.

Le taux de réduction d'impôt est 10.5% pour un engagement de location de 6 ans, de 15% pour un engagement de 9 ans et de 17.5% pour un engagement de 12 ans. La réduction d'impôts est accordée à compter de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. L'option choisie par le propriétaire bailleur (engagement de location) de 6 ou 9 ans doit être exercée au dépôt de la déclaration des revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. A l'issue de cette première période, le propriétaire bailleur pourra proroger la durée de son engagement de location pour 1 ou 2 périodes de 3 ans portant ainsi son engagement de location à maximum 12 ans et augmentant jusqu'à 17.5% le bénéfice de la réduction d'impôt.

Cette réduction d'impôts est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements (maximum 300.000 €) par contribuable et par an (avec un prix plafond par m² de surface habitable de 5 500 €). Le prix de revient s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire...).

La réduction d'impôts dans le cadre du dispositif PINEL est incluse dans le plafonnement des avantages fiscaux à 10.000 €/an. Ce seuil est applicable à compter de l’imposition des revenus de 2013. Toutefois, pour l'appréciation de ce seuil, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment par les réductions d’impôts « Scellier » et « Censi-Bouvard » (qui restent soumis à l’ancien seuil de 18 000 €) au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2013.

 

  • Le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité

Les déductions d'impôts du dispositif Pinel sont dégressives à compter du 1er janvier 2023. Cependant, le Pinel + permet de maintenir les avantages fiscaux en 2023 et 2024.

Pour en bénéficier, les particuliers doivent s’inscrire dans l’un des deux cas prévus par le II de l'article 168 de la loi de finances pour 2021 :

  • Immeuble situé dans un quartier prioritaire
  • Logement respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort 

Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (RE 2020 en vigueur en 2025).

Ce niveau de qualité d'usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :

 

  • Surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5
  • Existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5
  • Double orientation pour les logements de T3 et plus

 

Quelles sont les conditions de location du dispositif Pinel/Pinel+ ?

Le propriétaire bailleur s’engage sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’investissement locatif dit « Duflot », la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

 

Quels sont les plafonds de loyers ?

Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2022 :

 

Plafonds de loyers au m² en métropole

 

Zone A bis

17,62 €

Zone A

13,09 €

Zone B1

10,55 €

 

Zone B2/ C

9,17 €

 

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement :

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (CCH : R.111-2) : elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (voir BOI-IR-RICI-230-20-20 § 340).

Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …). On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R.353-12 et R.331-10).

 

Loi du 29/12/12 (art. 80) et loi du 29/12/14 (art.5) / CGI : art. 199 novovicies

Source : www.anil.org

Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S. Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Ex. Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2018 sera de 9,03 € (détail du calcul : 10,15 x (0,7 + 19/100) = 9,0335 arrondi à 9,03).

Pour l’acquisition d’un logement neuf de 30 m² plus un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2018 sera de 12,18. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32) car il s’agit de prendre en la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement. Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,15 x 1,2 = 12,18).

Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Ces plafonds de loyers modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyers au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).

 

Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

 

Quels sont les plafonds de ressources ?

En métropole, pour les baux conclus en 2022, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

 

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2/C

Personne seule

39363 €

39363 €

32084 €

28876 €

Couple

58831 €

58831 €

42846 €

38560 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

77120 €

77718€

51524 €

46372 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

92076 €

84708 €

62202 €

55982 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

109552 €

100279 €

73173 €

65856 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

123275 €

112844 €

82465 €

74219 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13734 €

+ 12573 €

+ 9200 €

8277 €

 

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.

 

Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 (ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013) pour bénéficier du dispositif Pinel. Pour le Pinel+, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (RE 2020 en vigueur en 2025).

 

Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements peuvent également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale.

 

Quel zonage pour bénéficier du dispositif ?

 

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.

 

Points de vigilance si vous souhaitez réaliser un investissement locatif.

L’équilibre économique de votre opération dépend :

Du marché locatif :

Vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire, ou pas de locataire au niveau de loyer escompté, ou si votre locataire est en impayé.      

Des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location :

Vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens). 

De la fiscalité immobilière :

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Votre avantage fiscal peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

 

  • Les conditions d’éligibilité du bien acquis
  • Les exigences en termes de performance énergétique
  • Les exigences en termes de localisation (communes éligibles)
  • Les conditions de votre engagement de location

 

Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement doit :

 

  • Être loué nu (non meublé)
  • De manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois
  • Être destiné à la résidence principale du locataire
  • Être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources du logement intermédiaire
  • Être loué dans le respect de plafonds de loyers du logement intermédiaire
  • Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur

 

La réduction d’impôts peut également être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.

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